実際にいただいたご質問と回答を掲載
不動産売却などに関する様々な疑問やお悩みにお答えしています。初めて不動産を売却される方から、すでに経験のある方まで、幅広いお客様のニーズに対応した内容をご用意しています。売却の流れや必要な手続き、費用についての詳しい説明、査定の方法やポイントなど、基本的な情報から具体的な疑問まで幅広くカバーしています。また、税金や法律に関する質問にも対応しています。
不動産を売却する時にも、費用はかかります。
売却時にかかる費用を用意していないと、売却の手続きが滞ることもあります。
必要な資金は、あらかじめ把握し、用意しておくと安心ですね。
ここでは、売却にかかる主な費用の概要をご説明しましょう。
仲介手数料
不動産会社を通して売却が成約した時には、売却額に応じた「仲介手数料」を不動産会社に支払います。
「仲介手数料」は物件の売却額によって上下しますが、売買価格が400万円以上の場合、「売買価格の3%+6万円まで」という決まりがあります。
国土交通省によって定められた報酬の上限ですので、この規定を超えて支払うことはありません。
支払時期は、媒介契約の締結時に不動産会社と話し合いで条件を付けることができます。
例えば、
・売買契約成立時に一括で支払い
・売買契約成立時に半金、決済時または引き渡し時に残りの半金を支払い
など、仲介してくれる不動産会社によって異なるので、媒介契約締結前に支払時期については必ず確認しておきましょう。
税金
一般的に3種類あります。
■譲渡所得にかかる税金
不動産の売却によって得た利益(譲渡所得)額に応じ、所得税と住民税を支払います。
したがって、購入金額よりも売却金額が低い場合には課税されません。
課税額は、売却した不動産の所有期間や居住用不動産など、様々な条件によって計算方法が変わります。
控除条件もあるので、詳細な税額は、税務署や税理士に確認してください。
■印紙税
売買契約書には印紙を貼り、消印をします。印紙に消印をして頒布することで、印紙税の納付になります。
印紙の金額は、売買金額によって変わりますが、通常5,000万円以下であれば、15,000円以下となります。
■登録免許税
土地や建物を購入すると、通常は引き渡しを受けるのと同時に、所有権移転の申請を行ないます。
このときに必要となる税金が登録免許税です。
課税される主な内容としては、新築などで、その物件に対して最初に行なわれる所有権の保存登記、土地・建物の売買や贈与・相続により、所有権が移転する場合の移転登記、住宅ローンの借入れにより、金融機関からつけられる、抵当権の設定登記などをはじめとして、不動産の権利に関する手続きが、ほぼすべて対象になるといえるでしょう。
司法書士に対する報酬
引き渡しの書類作成や所有権移転登記費用、必要な場合には抵当権抹消など、様々な手続きにかかる費用と、その代行手数料です。金額は依頼する司法書士によって異なります。
その他
事例として多いのは、隣地との境界や面積が確定しない場合に、正確な測量をするための「測量費用」、建物を解体して更地にする場合にかかる、「解体費用」などがあげられます。
また、住宅ローンの返済が残っている場合などには、 金融機関によっては全額繰り上げ返済手数料がかかります。
借り入れをしている金融機関によって異なりますので、こちらもよく確認しておきましょう。
以上が売却にかかる主な費用の概要です。
ケースによって必要な金額は変わりますので、おおよその必要経費を知っておきたいという場合には、不動産会社へ相談するとよいでしょう。
売り出し価格は、売主の意思により、高くも低くも変更することが可能です。
ただし、一度決めた売り出し価格を変更する時には注意が必要です。
まず、金額を明記した媒介契約書を不動産業者と取り交わしている場合には、価格変更の手続きをする必要があります。
特に広告などで購入者を募集している時には、 広告の有効期限内に価格をあげることはできません。
一度必ず、不動産業者に連絡をとってください。
また、なかなか買い手がつかない時には、売り出し価格を下げることを検討されるかもしません。
そうした場合であっても、少しずつ何度も値段を下げることはおすすめできません。
安くなったことで、心情的に迷う購入検討者もいますし、「もっと安くなるのでは」と様子を見ようとする購入検討者もでてきます。
不動産の価格には、誰でも分かる基準というものがありませんので、価格を変えることで購入検討者に不信感をもたれる心配もあります。
したがって、最初に少し高めに設定し、徐々に価格を下げることを想定するよりも、できるだけ価格変更せずに売却できる価格を、予め設定することに注力してください。
それでも、どうしても予想に反して売却ができない、という場合には、下げ幅やタイミングなどに配慮が必要ですので、プロである不動産会社に、アドバイスをもらいながら決めることをおすすめします。
不動産の査定は、しっかりとした裏付けがあるものなので、査定価格を大幅にかえることは難しいでしょう。
しかし、査定をしてくれる不動産会社がどういったところをポイントとして査定しているかをおさえることで、 査定価格は多少高くすることができます。
不動産の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
■簡易査定 データを元に、机上で算出する査定
■訪問査定 現地訪問した上で算出する査定
自身がどのような不動産を所有しているかによりますが、一般的に査定価格を高く算出してもらいやすいのは、訪問査定といわれます。
なぜなら訪問査定の場合には、眺望や通風・日照、居住性や快適性、環境の良さなど、データだけでは伝わらない、実際に居住した時に得られる良さも伝えることができるからです。
もちろんデメリットも見えてしまうという反面はありますが、不動産の状態によっては、査定額を上げることが出来るかもしれません。
その他、売却に緊急性がないのであれば、購入希望者が増える時期に査定を依頼するのも査定価格をあげる良い方法かもしれません。
需要が多ければ、査定価格も上がりやすくなります。
さらに、もし情報が手に入るならば、インフラ整備がされる時や税制的な優遇措置のタイミングをねらうもの良いでしょう。
道路やスーパーなどの生活インフラが整備されて利便性が増すと、住みたい人が多くなり、購入希望者が増えます。
このような時には需要が高まりますので、相場もあがり、査定価格も高くなることでしょう。
また税制が変わったり、補助金が出たりと、政治的な優遇措置がある時期や、銀行から新しい住宅ローンが販売される時期にも、購入希望者が増える傾向があります。
ところで、不動産会社が算出してくれる査定価格は、1社だけでは高いのか安いのか比較できませんし、妥当性も判断できないことでしょう。
ですので、査定は数社に依頼するのがおすすめです。
だいたい3社~5社くらいを目安として、できれば大手・中小・地元密着など、特徴の異なる会社を選ぶと、違うポイントを査定してくれる可能性があります。
その際忘れてはならないのが、「査定価格を聞く時には、査定の根拠をしっかりと確認すること」です。
もし会社により査定価格に開きがありすぎる場合は、契約を取りたいだけの場合、もしくは、他の業者が知らない情報を独自で持っている可能性がありますので、理由を必ず確認しましょう。
そして最後に最も注意していただきたい点をお伝えします。
「査定価格を少しでも高くしたい」そのために、マイナス要因を伏せるのは良くありません。
後々、契約トラブルに発展する恐れもありますので、高く査定してもらいたい気持ちはわかりますが、マイナス要因もきちんと伝えて、正確に査定してもらいましょう。
不動産の売買においては、売却日をもって売主と買主で、 その年の固定資産税を精算することが一般的です。 基本、固定資産税の納税義務があるのは、1月1日時点で、その不動産を所有している者です。
ですから、1月1日時点の持ち主が売主であった場合、支払う義務があるのは売主です。
しかし、売却した後の固定資産税は、相当分を日割り計算し、 買主が売主に支払うのが不動産取引における慣例となっており、 売買契約書にもその旨記載がされています。
多くの場合、所有者が定められた1月1日を起算日(一部には固定資産の評価額が変わる、4月1日を起算日とすることもあります。)とし、1月1日から売却日前日(あるいは当日)までの固定資産税を売主が負担し、売却日以降(あるいは翌日以降)の固定資産税は買主が負担します。
売買契約書の中には、日割り計算による固定資産税の負担が明記され、 不動産の売買代金とは別に、相当分の金額を買主から売主へ支払います。
ここで注意しなければいけないのは、買主が負担する固定資産税の相当金額は、 法律上は税金とはならないことです。
法律的には、固定資産税を支払うのは売主ですので、買主が負担する相当分の金額は、不動産取引の一部とみなされます。
ですから、税制控除などの特別措置があったとしても、買主には適用されません。
※ところで、固定資産税は地方税ですので、税率はおおむね14%で、納税請求は春に届き、支払いは分割や一括など選べるなど共通する部分が多いものの、地方によってシステムが異なることを覚えておきましょう。
売買契約後の、次の1月1日には、正式に納税義務者が買主へと移ります。
その際には地域や所有している不動産の種類(新築やバリアフリー、長期優良住宅など)によって減税措置がある場合がありますので、地域の特例と自分が対象であるかどうかを調べてみてください。
最後になりますが、税金の減免は申請しないと認められませんので、しっかりと調べておきましょう。
売却の事実があれば、税務署からは確定申告の通知が来ます。
売却により利益が生じた場合でも、損益が生じた場合でも、いずれにしても確定申告をする必要があります。
その理由と仕組みについて、非常に簡単ですが、ご説明します。
◎売却によって利益が生じた場合
一定の要件のもとで「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用されます。
非常に高額な建物や広大な住まいなど、特殊な物件の売却でないかぎり、3,000万円までの譲渡所得については非課税になりますので、納税の義務が発生することはほとんどありませんが、3,000万円を超える分には、所有期間に応じた課税がなされます。
◎売却によって損失が生じた場合
5年以上所有するマイホームの売却だと、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」によって売却した年を含んだ、むこう最長4年間に、その損失分を総所得金額から控除し、所得税の還付を受けることができます。
◎住み替えのために売却を行った場合
一定要件に該当する必要がありますが、「特定の居住用財産の買換えの特例」があり、課税の繰り延べをすることができます。
【居住用財産を譲渡(売却)した場合の特例】
所有期間 | 適用される特例 | ||
譲渡による利益あり | 10年超 | 買替 | 特定居住用財産の買替特例 ※1 |
買替なし 買替特例不使用 |
3,000万円の特別控除&軽減税率の特例 | ||
5年超10年以下 | 3,000万円の特別控除の特例 控除しきれない利益について:長期譲渡所得の一般税率(20%:所得税15%+住民税5%) |
||
5年以下 | 3,000万円の特別控除の特例 控除しきれない利益について:短期譲渡所得の一般税率(39%:所得税30%+住民税9%) |
||
譲渡による損失あり | 5年超 | 買替 | 居住用財産の買替えなどの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 ※2 |
買替なし | 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例 ※3 | ||
5年以下 | 適用される特例はありません。 |
※1
買替え特例とは
売却で得た利益よりも、新たな住宅の取得価額のほうが高ければ、その利益はなかったものとみなして課税されませんが、新たな住まいの購入額のほうが低い場合には、その差額について課税されます。したがって、利益として得た金額が3,000万円以上で、かつ利益の額以上の住宅を購入するならば、「買換えの特例」を利用することになります。ただし、この買換えの特例は“課税の繰り延べ”であり、新たに購入した住宅を、将来に売却したとき、まとめて課税されることになります。また、この特例を利用すると新たに購入する住宅に「住宅ローン控除」が使えませんので注意してください。
※2
売却によって生じた損失を4年間にわたって総所得金額から控除することができます。ただし、この適用は所得金額が3,000万円以下の年にかぎられます。また、「住宅ローン控除」との併用は認められていますが、損失に関する控除については、毎年、申告をしなければなりませんので、注意が必要です。
※3
売却後の住宅ローン残高(売却代金をあてても返済しきれなかった金額)と売却後に生じた損失額のうち、いずれか少ないほうの金額が損益通算および繰越控除の対象金額となります。
いずれも、売却をした年の翌3月15日までに確定申告を行わないと、適用されませんので、期限には十分気を付けて、忘れずに申告するようにしましょう。
またそれぞれの特例には、細かな条件や、定められた所得の計算方法などがありますので、不動産会社に相談するか、税務署に問い合わせ、ご自分はどの特例が適用されるか、事前にしっかりと確認しておきましょう。
実際に売却と購入を考えたとき、はたしてどちらを先にしたらいいのでしょうか。
ここでは不動産を先に売る「売却先行型」と先に新居を決めてしまう「購入先行型」に分けて考えていきましょう。
・売却先行型
メリット
売却で得た資金を購入に充てることができ、売却価格が先に決まることで新居購入の計画が立てやすい。
現在所有している不動産にローンが残っている場合などは、このパターンが比較的安全だと言える。
デメリット
新居の用意ができるまでは仮住まいが必要になり、その間に支払う賃貸費用などの負担から、新居へのこだわりが薄れてしまうという事例もよく耳にする。
・購入先行型
メリット
自分の求める条件に合った物件をじっくりと探すことができ、現在の住まいから新居への引っ越しもスムーズに行えるところが大きなメリット。
資金に余裕がある場合などは、選択として可能なパターン。
デメリット
旧居がいつ売却できるかわかりませんので、売れるまで新居との二重ローンになってしまったり、売却を焦るあまり売却価格の妥協につながる可能性があることも忘れてはならないポイント。
ここまでご覧になってお気づきかとは思いますが、売却と購入どちらを先にするのかは、まさにケース・バイ・ケースといえるでしょう。資金や生活状況、ローンの有無など、ご自身の事情によって選択は大きく変わってきます。せっかく欲しい物件が見つかっても「売らなくては買えない」状況では売却を先行するしかありませんし、また不動産が売れたとしても欲しい物件がすぐに見つかる保証はありません。どちらを選ぶにしてもメリット、デメリットがありますから、無理をせずに自分に合った方法をじっくりと考えることが大切だといえるでしょう。
またご自身のご事情を不動産会社にお伝えし、適切な方法をアドバイスしてもらいましょう。
いざ「売ろう!」と決意しても、いったいどのくらいで家って売れるものなのだろう?
多くの方が疑問に思うことだと思います。
売れるまでの期間がわかれば、新居への引っ越しなど計画が立てやすいですよね。
しかし正直なところ、はっきりとした期間については断言することができません。
様々な要素で物件の流通性は変わってきますので、売りたい気持ちが大きくても1年以上かかる場合もあれば、気長に待つつもりでいても1週間程度で売れる…なんていう場合もあるのです。
それではどのように目安をつければよいのでしょうか。
まずは、ご自身の物件について客観的にみてみることが大切です。
人気物件なのかそうでないのか、売却期間に無理はないか、適正価格はどのくらいになるのか。
これら全て、なかなか自分だけでは判断しかねると思いますので、依頼した不動産会社の担当者に正直なアドバイスをもらった方が良いでしょう。売却の委任契約の期間は通常3か月間とされているので、売主と同じくらい不動産会社も早く売却したいと考えていますので、親身になって売却の相談にのってくれるはずです。その際、どのくらいの期間で家を売りたいという希望などがあれば、それも担当者にはっきりと伝えておきましょう。
また、どうしてもこの日までに売却しないといけない、という期日がある場合は、『買い取り』という方法もあります。相場よりは価格が安くなってしまいますが、早期に売ってしまいたい場合にはより確実な方法だと言えるでしょう。人気物件でない場合は売却期間が予想以上に長くなる場合もありますので、こうした方法を選ぶのも一つの手段でしょう。また、ある程度早いうちに売却してしまいたいが、買い取りは避けたい…と思う場合は、欲張らず買い手の反応をみて価格を下げるなど、柔軟に対応することが早めに売却するための心得と覚えておきましょう。
一般的に、不動産が動くと言われるのは転勤・就職・進学などが多い1月~3月の時期ですが、こと売却に関しては、あまり季節変動がないと言って良いでしょう。
マンションに関しては、住み替えシーズンによる購入希望者が増える印象がありますので、その時期に売り出すことで購買意欲の高い買主に出会える確立は上がります。しかし一戸建ての物件は、慎重に長期間をかけて選ばれる方が多いと考えられます。賃貸とは違い一生のお買い物ですので、インターネットが普及し、情報がいつでも手に入りやすい昨今では、買い手は常に物件を探していると言っても過言ではないでしょう。
では、マスコミでよく耳にする、土地の価格が上がった、下がったというのはどういうことなのでしょう?
こうした報道は実際のところ、大きなエリア全体や売り買いのトレンドのことを指しており、今自分が住んでいる家をいつ売却したらいいのか、という疑問の解消にはつながらないと考えてよいでしょう。実際には、自分の住んでいる地域で競合する物件があるかどうかや、自分の売りたい物件の需要が、どの程度あるかによって価格は左右されます。
たとえば同じような条件の物件が近隣で売り出されている場合は、買主も、当然より良い物件を手に入れようと、価格や条件を比較しますので、価格競争に陥りがちです。この時にもし売却するのを急いでいるのならば、躊躇せず値下げするのも一つかもしれません。急がずに価格を維持したい場合は、競合が多い時期が過ぎてからじっくりと売ればよい、という意見もあります。
こういった事情を踏まえて、ご自身の物件が“売り時”か“売り時でないか”を判断していくのが重要なポイントといえるでしょう。
せっかく家を売却する覚悟ができても、なかなか売れなくては悲しいですよね。
なぜ売れないのか。そこにはきっと原因があるはずです。
理由は様々だと思いますが、いくつか例を挙げてみましょう。
- 販売価格と市場価格がかけ離れている
- 売却依頼をしている不動産会社が、物件の情報を公開をしていない
- 見学者の来宅時、部屋がベストな状態でなかった
- アピールポイントが不十分だった
- 売却の依頼をしている不動産会社の腰が重い
まず“1”の場合は、適正価格の見直しが必要です。どんなに高く売りたくても、その物件に適した価格を超えてしまっていてはいつまでも買い手がつきません。担当者にアドバイスをもらいながら、無理せず売却価格の見直しを行いましょう。
“2”に関しては、買い手の目に触れる情報が少ない可能性があります。買う側はできるだけ多くの情報を求めています。情報を広く公開することで、買い手がついた、という事例も数多く存在します。
続いて“3”は、たとえば掃除が不十分で汚かったり、明かりがなく暗い状態で見せていたりなど、良くない見せ方をしている場合です。少しでも広く明るく見せた方が、見学者が抱く物件のイメージもアップします。
また、中古住宅においては前の所有者がどのような方だったのか買主にとってはとても気になります。見学時にあなたが無愛想な態度をとってしまうと、それが物件のイメージダウンへとつながりかねませんので、注意をしましょう。
“4”は、公開したアピールポイントがありきたりだったり、買い手の需要とずれている場合などに考えられます。ご自身が、その物件を購入された際に決め手となった点をよく思い出し、近隣の方の人柄など、住人ならではの視点もプラスしてアピールすると良いでしょう。
最後に“5”に関しては、改めて述べるまでもないと思いますが、面談などを何度も重ね、ご自身が本当に信頼できると感じられる不動産会社に依頼するようにしましょう。
このように、売れない場合はその原因が何なのかを振り返り、複数の不動産会社に相談するなど、第三者の立場からの意見を求めるなどして探っていきましょう。
お家を売却する際には、「人に知られたくない」「学区は変えたくない」「思い出のつまった家を手放したくない」など、様々な思いがあることでしょう。こうした思いを少しでもお持ちの方、手放してしまうことに少しでも躊躇のある方には、一度ハウス・リースバックをご検討していただくことをお勧めしています。
また必ずしも、リースバックを利用する必要のない場合もございますので、買取とハウス・リースバック、それぞれどのようなメリットがあるか、比較しながらご説明をさせて頂きます。
買取 | ハウス・リースバック | |
資金面 | 短期間で現金化が必要な可能。 | ・短期間で現金化が可能。 ・≪月々の賃料を支払う安定収入があらかじめ見込める場合≫売却資金を、老後のゆとり資金や事業資金として活用することができる。 |
居住環境面 | ・新居購入や賃貸への引っ越し、ご子息との同居など、ご事情に合わせた選択が可能。 ・緊急の転居や転勤時に、迅速な対応が可能。 ・転居先が既に決まっているが、転居スケジュールが不確定な場合にも、柔軟な対応が可能。 |
・引っ越し資金や、新居、仮住まいの資金工面が不要。 ・子供の学区を変える必要がない。 ・事業用として登記しているため、登記住所を変更できない、またはしたくない場合も利用可能。 |
売却時の特徴 | ・競売や仲介のように物件売却情報が公開されない。 ・迅速な売却が可能。もしくは売却希望時期/退去時期をある程度自由に定められる。 ・ご近所の方にも知られずに売却可能。 ・古くなった箇所も、リフォームなどのメンテナンスを行わず、現状のまま売却ができる。 |
・競売や仲介のように物件売却情報が公開されない。 ・ご近所の方にも、売却したことを知られずに住み続けることが可能。 ・将来的に、条件が合えば再度その家を購入することも可能。 |
このほかにも、仲介での売買や任意売却など、売却には様々方法や選択肢がございます。
現状の資金計画やご事情により、最適な方法をご提案させて頂きますので、まずは一度、不動産会社の担当者へご相談頂くことをお勧めいたします。特に、ハウス・リースバックのご提案事例に関しては、当社が豊富にございますのでお気軽にお尋ねください。