不動産売却は埼玉県、朝霞市・志木市エリアのキクスイホーム | よくある質問

不動産会社に売却の依頼をする時には、「媒介契約」を結びます。

「媒介契約」とは、不動産の売却を依頼する時の、細かな約束を書面で確認するものです。

内容は、売却したい物件の正確な内容、販売（売買）依頼価格、依頼期間、報酬額（仲介手数料）などです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約があります。

それぞれの特徴と、メリット、デメリットをまとめました。

・専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却の依頼をおまかせする契約です。

たとえ売却の依頼者ご自身が購入希望者をみつけられても、媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければ売買することができません。不動産会社にとっては、確実に報酬を得られる契約で、一般的に一番熱心に営業してもらえる、といわれています。

・専任媒介契約

1社の不動産会社に売却をおまかせする点は、上の専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約の場合は、売却の依頼者が直接、買主を探すことができます。この場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。

ただ、その時には不動産会社の仲介なく、個人で不動産売買契約を結ぶことになり、相手によっては契約トラブルになる心配もあります。知らない相手の場合には、不動産会社に仲介してもらう方が安心でしょう。

・一般媒介契約

複数の不動産会社に売却の仲介をしてもらう契約です。

間口が広い方が、早く買い手が見つかる可能性が高くなることに加え、業者間の競争原理が働くため、熱心に販売してもらえる、という見方もあります。

なお専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社は、あらかじめ契約書で定められた方法で、販売状況を依頼者に報告する義務が生じます。一般媒介契約にはその義務がありません。 報告期間は、専属専任媒介契約では1週間毎、専任媒介契約では2週間毎になっています。

また、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、不動産流通機構（レインズ）という、不動産情報システムへの登録義務があります。ですから、専属の契約をしている不動産会社以外の不動産会社も、レインズを通じて情報を閲覧、取得することができます。

それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを、表にまとめてみました。

どの契約を選ぶかは、「物件を早く売りたい」など依頼者の状況や、物件の人気、仲介業者との信頼関係などによっても変わります。

自分に合う方法を、じっくり選んでください。

不動産の価格を決めるのは、自分の力だけでは難しいものです。

高く売れれば嬉しいけれど、高すぎると思われると、買う人はいなくなります。

といっても、安く売って損をするのは嫌ですよね。

周囲の物件との比較、市場動向、売却時期、物件の状態など、細かな状況を把握し、適切な価格を設定するためには、専門家である不動産会社に査定してもらうのが一番です。

この場合の査定価格は、それまでの実績から算出した大まかな予想で、参考価格くらいにとらえてよいと思います。ですから、不動産会社によって微妙に価格が変わってきます。

また、査定価格は、それがそのまま販売価格になるわけではありません。

販売価格は、査定価格を参考に、売主の希望によって決められます。 時間がかかっても高く売りたいのか、少し安くしてでも早く売りたいのかなど、様々な条件を考慮に入れて販売価格が決められます。ですから、不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

さらに、複数の会社に査定してもらうメリットは、価格を決めるためだけではありません。

不動産を売却するにあたって、最も大切なポイントは、良い不動産会社選びです。 不動産は高額の商品です。その商品を、上手に販売できる不動産会社、そして、誠実に仕事をしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶためにも、複数の不動産会社と面談をすることが大切です。

複数の会社に査定を依頼するのは、適正な価格を決める以上に、これからおつきあいをする不動産会社を選ぶために必要です。

中には、お取引をしたいがために、査定価格を高めに設定する会社もあるといいます。不動産会社の査定には、営業の意味もありますが、いくら高い価格にしても、売れなくては意味がありません。 価格よりも、熱心に販売してくれて、親身に相談にのってくれた不動産会社を選んだ方が、最終的に満足のいく売却ができた、というのはよく聞く話です。

不動産の査定を無料で行ってくれる会社が多いので、遠慮せずに複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の媒介には、1社だけと契約する「専属専任媒介」「専任媒介」と、複数の会社と契約する「一般媒介」があり、「一般媒介」を選ぶと、複数の不動産会社に媒介してもらうことができます。

複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介」を選んだ時の、売主のメリットとデメリットについて考えます。

メリット

「一般媒介」は多くの不動産会社で販売するため、より多くの人の目に触れることになります。多くの不動産会社で情報が公開されるので、購入希望者が早く見つかる可能性が高まるといえます。また、人気エリアなどの人気物件の場合には、複数の購入希望者が現れる場合もあります。その場合には、売主の希望に近い条件で購入希望者と交渉することができるので、さらに有利です。不動産会社も競争になるので、競争原理が働くことでしょう。「熱心に売ってもらえない。」という意見もありますが、競争原理が働く分、むしろ、熱心に売ってもらえるという意見もあります。

デメリット

「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売主に業務処理状況の報告をする義務がありますが、「一般媒介」では報告義務がないため、販売状況など様子がわかりにくいでしょう。

また、業務報告があったとしても複数の不動産業者から連絡が来る煩雑さもデメリットかもしれませんね。

一方、「専属専任媒介」「専任媒介」の場合にも、気をつけなければいけない点があります。

それは、「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売却の依頼ができるのは1社だけなので、その1社の営業努力に100%影響されるということです。

また不動産会社は競争がないため、安心して情報を小出しにしたり、公開情報を意図的に操作にしたりすることもできます。ひどい場合には、他社からの問い合わせがあっても「売り止めです。」と言って販売しないという話もあるそうです。もちろん、これは許されないことですが、問題は売主がそのことに気づけないことです。

複数の不動産会社に依頼することは全く問題がありませんので、不動産会社を1社に決められない場合には、「一般媒介」にし、広く販売してもらう方法をとるのも一つかもしれませんね。

個人間での不動産売買は認められていますので、問題ありません。

ただし、不動産の売買は、非常に高額な売買となり、様々な条件を整える必要があります。そのため、個人間で法的に不備なく、完璧な契約を結ぶのはとても難しいことです。

それでは、不動産の売却についてくわしくお話しします。

不動産会社は、売主の依頼を受けて、売却の準備を整え、買主を探し、商談を調え、売買契約をスムーズに成立させてくれます。

具体的には、

売主の意向を受けて、売却するための条件や契約内容を確認する。

不動産の調査や確認などをする。

↓

広く雑誌やインターネット、チラシなどの広告を出し、買主を探す。

↓

買主に不動産の情報を正確に説明し、

売主と買主双方の希望を聞きながら商談を調える。

↓

双方が合意したら、書類を整え、

後々トラブルが起こらないように契約を成立させる。

↓

売買契約が成立したら、物件とお金の引き渡しを行う。

これらはプロの仕事であり、中でも特に難しいのは売買契約と引き渡し（決済）です。

売買契約には、境界・抵当権・登記など、さまざまな法律・税金・保証・義務の問題が関わります。引き渡し（決済）には司法書士に間に入ってもらい、所有権の移転登記や抵当権の抹消・設定の登記をしてもらいます。

ですので、売主が、不動産会社を通さずに買主を見つけられたとしても、売買契約を行うには不動産会社に仲介してもらった方が安全です。

さらにこんなケースも考えられます。

あなたの家を「売って欲しい！」という人が目の前に現れたとします。

しかし、その買主が住宅ローンを組む場合、不動産会社が作った契約書がないと、権利関係の不備や契約上不明な点が多くなり、融資を受けるまでに非常に時間がかかる、あるいは受けられない、などの事態につながりかねません。銀行では、不動産会社を通さない契約には、なかなか融資をしてくれないというのが実情なのです。

ローンではなく現金で買いたいという場合でも、大金を支払う売買が素人の契約書によるものでは、不安があるのは当然です。

「そんな難しく考えて、不動産会社を通さなくても良いよ。」となりがちなのが、親族間の売買。

しかし、売主と買主というのは利害が相反するものです。お互いが納得したつもりでも、契約に不備があった場合には利害が対立します。近い関係である分、問題がおこった場合には、つらい思いをすることになりかねません。また、親族間の売買は税理士もシビアになりますので、なおさら不動産会社を通した方が無難だといえるでしょう。

商品を買う時には、｢大手メーカーの商品の方が安心感がある」という心情が一般的かもしれません。

果たして不動産会社を選ぶ時にも、大手の方が良いのでしょうか。

大手不動産会社と中小不動産会社へ依頼するメリットについてお話しします。

・大手のメリット

販売力が大きい

今では、不動産情報は「レインズ」という不動産情報共有システムがあり、不動産情報力は大手でも中小でも同じになりました。でも、購入者の情報は、大手の方が多くもっています。また、資金面でも有利なため、テレビCMなどで宣伝を行うこともできます。

安心感がある

名前が知られている分、安心感があるのは購入者も同じです。

一定以上のサービスが期待できる

仕事がマニュアル化されており、比較的スムーズに物事が進む傾向があります。

・中小のメリット

地元密着である

中小の場合は地域特性に精通し、フットワークも軽く対応できるのが強みです。

また、地域の顧客情報や、独自の人脈・ルートを大手よりも多く持っている場合があり、 購入希望者が早くみつかるケースもあります。

細やかな対応をしてくれる

中小業者は柔軟さが強みです。また、地域に根を張り、ひとつの仕事が次の仕事に結びつくという面が強いため、親身になってくれる業者が多いといわれます。

不動産会社を通じて不動産を売る場合には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」とは、不動産会社が購入希望者を探し、その購入希望者に不動産を買ってもらう方法です。

「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。不動産会社では買い取った不動産をリフォームするなどして販売をします。

不動産を売却する場合、一般的には「仲介」で依頼することが多いでしょう。

それぞれの、メリットとデメリットについてお話しします。

・仲介

不動産会社の仕事は、売主と買主の間に入り、売買がスムーズにいくようにすることです。

もちろん、買主を見つけることも、仕事に含まれます。

メリット

「買取」よりも売却金額が高くなること。

不動産会社には仲介手数料を支払うことになりますが、最終的に手元に入る額は「仲介」の方が「買取」よりも多くなる傾向があります。

デメリット

買主が見つかるまで、一般的に時間がかかること。

売却する不動産によって異なりますが、3～6ヶ月位はかかってしまうこともあります。

また、売れないリスクがあるのもデメリットだといえるでしょう。

・買取

不動産会社が不動産を直接買い取り、リフォームなどで価値を上げて販売します。

メリット

買主が決まっているので、すぐに売却でき、すぐにお金を手に入れることができることが最大のメリットといえるでしょう。また、売却していることを近隣に知られないことや、家を他人に案内せずに済むこともメリットになります。また「買取」だと、「仲介」に比べると短期間で売却できるので、急いでいる場合にはこちらが良いかもしれません。

デメリット

不動産会社に買い取ってもらう金額は、「仲介」で販売する金額の7～8割と、安くなってしまうことが多いです。

多少安くなっても、早く、確実に売りたい時は「買取」

時間がかかっても、高く売りたい時は「仲介」

と考えればよいかもしれません。

しかし、全てその通りにいかないのが、不動産取引の難しいところです。

「仲介」を選んだけれど、なかなか買主が現れないときには、仕方なく不動産会社に「買取」をお願いする場合があります。そうすると、買取額が当初の予定よりも安くなってしまいます。

「仲介」にするか、「買取」にするかは、自分にとって何が一番優先かをよく考えて決めてください。

不動産を売却する時には、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。

「仲介」とは、不動産会社が購入希望者を探し、その購入希望者に不動産を買ってもらう方法です。

「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。不動産会社では買い取った不動産をリフォームするなどして販売をします。

「買い取り制度」とは、「買い取り制度付き仲介方式」や「買い取り保証サービス」といわれる制度のことで、はじめは「仲介」で売却してもらうのですが、一定期間が過ぎても買主が現れずに売却できなかった場合、不動産会社に買い取ってもらう方法です。

メリットは、購入者が一般の人であれ不動産会社であれ、多少時間がかかっても確実に売却できることでしょう。

住み替えのために売却する場合には、特におすすめの方法です。 なぜなら、一定の時期までには確実に売却できるため、資金繰りを確実にできるからです。

特に、売却したい物件のローンが残っていて、新たに住む家のローンも組みたいという場合には、早く売却してローンを完済しないと二重にローンを支払うことになります。また古いローンが残っているために、新しいローンが組めない場合もあります。 ですから、「売却が進まず、新しい家の購入が滞るのでは」という心配がある場合には、「買い取り制度」は安心で確実な方法だといえるでしょう。

「仲介」から「買取」へ移行する期間としては、1年前後としている場合が多いようです。

「買取」の査定価格は、「仲介」の時の7～8割の価格が一般的のようです。

はじめから「買取」してもらうよりも‘売れない’期間が長くあるため、場合によっては買取価格が低めになることもあるかもしれません。

しかし、売れないリスクをなくす安心のための「保険料」だと思うと、納得できるのではないでしょうか。

住み替えの場合には、「買い取り制度」のある不動産会社を選ぶと安心かもしれませんね。

不動産の適正価格は、どのようにして決められるのでしょう。

不動産の価格には、

1. 売主の「売却希望価格」
2. 不動産会社の「査定価格」
3. 「販売価格」
4. 買主の「購入希望価格」
5. 「成約価格」

があります。

1. の「売却希望価格」は、売主の事情や希望によって決まります。
2. の「査定価格」は過去の成約事例などから、不動産会社が売却できると判断した価格になります。
3. の「販売価格」は、①と②を元に、売主の意向などによって決定します。
4. の「購入希望価格」は「高くても価値があるので買いたい」「安く交渉して欲しい」など、買主の目的や志向、環境によって変わります。
5. の「成約価格」は売主と買主間で合意した売買価格です。

上記をみても、不動産の「適正価格」を厳密に決めるのがいかに難しいかがお分かりいただけるでしょう。

実際、不動産の価格というもの自体が、不安定なものであることも事実です。

同じ場所の同様な物件でも、周りの環境の変化や経済情勢により、不動産価格は上がったり下がったりします。

一般的に、近隣に商業施設や病院、学校や幼稚園、道路などができると価格が高くなりますし、反対に、大きなビルが建設され陽当たりが悪くなったり、近くに工場ができ、騒音がでるようになると、安くなることもあります。

また周囲の環境にほとんど変化がなくても、バブル崩壊後には半分以下の価値になってしまった、という不動産もあります。

では、「適正価格」はないのでしょうか。

「適正価格」の参考になるものには、都道府県知事が年に一度公表する「基準地標準価格」、各税務署が課税の金額を決めるために定めている「路線価」、国土交通省が年に一度公表している「公示価格」、そして市町村が資産として課税基準を定めるために評価を行う「固定資産税評価額」などがあります。

「基準地標準価格」は各都道府県から、「路線価」は税務署、「公示価格」は官報で、それぞれ公表されます。

不動産会社が査定を行う場合には、上記のような公的な参考価格に加え、予め定められた査定マニュアルを参考に 査定価格を算出することが一般的でしょう。

その価格を基準に、プロの経験値から「この金額なら売れる自信がある」と思う独自の金額を提示してくるでしょう。

昨今はインターネットの普及から、自分でもおおよその相場を予測できるようになってきましたので、「もっと高く売れるのではないか。」と思った場合には、交渉してみても良いでしょうが、高すぎると、なかなか売れない、というリスクが生まれます。

長い間売れ残る物件は魅力がなくなりますから、適正価格の見極めは、冷静に行いたいものです。

ご自身でも相場をよく調べた上で、査定をしてくれた不動産会社と“根拠”をよく話し合い、『適正価格』を見出していくのがベストだと言えるのではないでしょうか。

不動産会社に土地の売却の相談をすると、「このくらいの価格で売りましょうか。」

という目安の価格を教えてくれます。それが「査定価格」です。

不動産会社によっては無料で査定を行っていただけるところもありますので、売却するかどうかを決める前に、査定価格だけを尋ねるのもいいでしょう。

では、査定価格は、どのようにして決まるのでしょうか。

不動産会社では、（公財）不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルに基づき、査定価格を算出します。

住宅地価格査定と戸建住宅価格査定、中古マンション価格査定の3種類のマニュアルがあり、下記の3つの方式に基づき定められています。

取引事例比較法

同じような不動産の取引事例と比較して、価格の見当をつける方法です。

具体的には、過去に取引した同じような物件の販売価格をベースに、査定する不動産と比較して個々の条件を比べた後、価格水準の見当をつけます。

そこに、地域要因や個別的な要因も比較して価格補正を行うとともに、今の市場の動向も加味した価格に調整します。

比較する取引事例は、近隣地域で同じ生活圏にあり、類似点が多い物件が最適です。

一般的に、土地や中古マンションの査定に多く使われる方法で、住宅地価格査定マニュアルの算出方式です。

似た条件の取引事例や、比較するにふさわしい取引事例がない場合は、次に説明するような「原価法」や「収益還元法」と呼ばれる方法を使います。

原価法

売却対象の不動産をもう一度造るとしたら、どれくらい費用がかかるのかを計算し、そこから、物件の経過年数によって価格を下方修正し（減価修正）査定価格を求める方法です。査定する不動産が、‘建物’または‘建物と土地’、‘新しい造成地域の土地’の場合によく使われる方法です。

収益還元法

その不動産がもし賃貸用物件であった場合を想定し、その際に得られるであろう収益を算出した価格から必要経費を差し引いた金額を、査定価格とする方法です。

つまり査定価格とは、査定マニュアルという、第三者が定めた十分な根拠を以て算出されている、ということです。

「売却価格」とは、不動産会社が助言する一定の基準価格、つまり｢査定価格｣をもとに、 売主、買主が十分に話し合い、合意に至った価格のことを指します。

不動産は売主の大切な財産ですので、ご本人が納得した価格で売却できるのがベストでしょう。

しかし、必ずしも思い通りの金額で売却できるとは限りません。

購入側は、できるだけ安く買いたいと考えるのが自然でしょうし、不動産にも相場がありますから、あまりに高値をつけすぎたがために、「売れ残り物件」として、ますます売却が成立しにくくなる可能性もあります。

では、どのようにして「売却価格」を決めればよいのでしょう。

「価格は不動産会社が決めるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、不動産会社が提示する価格は「査定価格」という、あくまで価格決定の参考となる価格です。

まずは、売主である自分が“売却希望額”を決める必要があります。 

“売却希望額”を決める際には、売却したい不動産の相場を必ず調べましょう。

不動産会社に査定依頼を行い、先に「査定価格」を出してもらっても結構ですが、予め自分でおおよその見当をつけておくのもよいでしょう。

インターネットやチラシなどで、近隣不動産の売り出し価格を調べ、自分の不動産と比較し、おおよその感覚をつかみます。

その上で、売却したい“最高価格”と、売却しても良いと思える“最低価格”を決めておきましょう。

“最高価格”はおおよその相場感に、自身の希望を含めた金額で結構ですが、“最低価格”はローン残高や売却にかかる諸費用など、予め自分で経費を計算し、今後の生活プランを考えた、現実的な金額を算出するようにしましょう。

こうして自ら算出した“最高価格”“最低価格”を、不動産会社が算出した「査定価格」に照らし合わせて判断し、売却できると考えられる｢売却希望価格｣に調整を行います。

最終的には、売主が納得した価格が、不動産の「売り出し価格」として市場へ公開されます。

より早く売却したい場合には、「査定価格」と“最低価格”の間で｢売り出し価格｣を決めると買い手がつきやすいと言われますし、少しくらいなら時間をかけてもよいので、出来るだけ高く売却したいと考える場合には、「査定価格」より高めに売り出してもよいでしょう。

ところで、混同される方が意外に多いのですが、「売り出し価格」は、そのままでは「売却価格」にはなりません。

市場に出された「売り出し価格」には、買主の希望が反映されます。

買主が合意をすると、「売り出し価格」はそのまま「売却価格」になりますし、合意しない場合は、売主と買主間で十分に話し合い、お互いが納得のいく価格が、「売却価格」となるのです。

つまり冒頭にも述べたように、「査定価格」を基準に、売主、買主が折衝した価格が「売却価格」として成立するということです。